RealEstat.id (Jakarta) – Pasar perumahan tapak di Jabodetabek terus menunjukkan dinamika menarik sepanjang Kuartal III 2025.
Konsultan real estat, Leads Property mencatat, total pasokan rumah tapak di Jabodetabek secara kumulatif mencapai sekitar 193 ribu unit, dengan Tangerang menjadi kontributor terbesar—menguasai kurang lebih 46% dari total suplai kawasan.
Dari sisi permintaan, kinerja penjualan terbilang solid. Tingkat penjualan rata-rata mencapai 93,3%, menandakan tingginya minat masyarakat terhadap hunian tapak.
“Pada periode yang sama, sekitar 3.100 unit berhasil terjual, di mana pasar masih didominasi oleh pembeli end-user, bukan investor,” terang Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia.
Sementara itu, aktivitas suplai baru juga bergerak positif. Terdapat 3.400 unit hunian baru yang diluncurkan selama Kuartal III 2025, sebagian besar berasal dari segmen menengah dengan harga di bawah Rp2 miliar.
Meski demikian, sejumlah proyek rumah mewah, bahkan hingga Rp50 miliar, juga turut dirilis di Tangerang, Bekasi, dan Bogor, meskipun dalam jumlah yang sangat terbatas.
Baca Juga: Kenaikan Harga Rumah di Bekasi Tertinggi di Jabodetabek, Tangerang Paling Laris
Di sisi harga, pasar menunjukkan sedikit koreksi. Harga rata-rata rumah tapak di Jabodetabek kini berada di kisaran Rp2,4 miliar, turun sekitar -2,5% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Menurut Martin, penurunan ini terutama dipengaruhi oleh komposisi suplai baru yang didominasi produk kelas menengah.
“Dengan kombinasi suplai yang terjaga, penyerapan yang stabil, serta variasi produk dari segmen menengah hingga premium, pasar perumahan tapak Jabodetabek diprediksi akan tetap dinamis menuju akhir 2025,” katanya.
Pasar Perumahan di Jabodetabek Kuartal III 2025
| Wilayah | Kontribusi Pasokan | Pertumbuhan Harga | Harga Rata-rata per Unit |
|---|---|---|---|
| Tangerang | 46% | -6,4% | Rp2,5 miliar |
| Jakarta | 5% | -14,2% | Rp5,0 miliar |
| Depok | 6% | 1,9% | Rp1,56 miliar |
| Bekasi | 24% | 1,0% | Rp1,72 miliar |
| Bogor | 19% | 5,35% | Rp1,4 miliar |
Sumber: Leads Property
Baca Juga: Pasokan Perumahan Menengah Bawah Banjiri Jabodetabek-Karawang, Ini Penyebabnya!
Proyeksi Pasar Perumahan Jabodetabek di 2026
Leads Property memprediksi pasar perumahan tapak di Jabodetabek bakal tetap bergairah sepanjang tahun 2026.
Martin Samuel Hutapea mengatakan, pasokan kumulatif diperkirakan bertambah sekitar 10.000–11.000 unit, seiring geliat pengembangan proyek baru oleh sejumlah pengembang besar.
Di sisi lain, permintaan kumulatif diprediksi tumbuh lebih kuat, mencapai 11.000–12.000 unit, menandakan minat konsumen terhadap hunian tapak masih solid, terutama dari segmen end-user.
“Sejalan dengan tren positif tersebut, harga jual rumah tapak diperkirakan terus merangkak naik dan berada pada kisaran Rp2,5 miliar – Rp2,6 miliar per unit pada 2026, dipengaruhi peningkatan biaya konstruksi, penyempitan lahan, serta berlanjutnya permintaan di pasar primer,” tutur Martin.
Lebih lanjut, dia menerangkan, pasar perumahan tapak di Jabodetabek dinilai memasuki fase baru yang penuh dinamika.
“Kenaikan harga tanah, keterbatasan hunian terjangkau, serta perubahan gaya hidup generasi muda mendorong transformasi pada strategi pengembang dan perilaku konsumen,” imbuhnya.
Baca Juga: Dipimpin Tangerang dan Bekasi, Pasar Perumahan Tapak di Jabodetabek Terus Bertumbuh
Dalam beberapa tahun ke depan, sektor landed house diperkirakan semakin bergeser, baik dari sisi lokasi maupun segmen pasar yang dibidik.
Martin menjelaskan, pengembangan township skala besar di Jabodetabek masih didominasi oleh pengembang dengan rekam jejak panjang dan kepemilikan landbank sejak era sebelum 1998.
Cadangan lahan yang diperoleh di masa ketika harga tanah masih rendah membuat developer besar memiliki posisi strategis dalam pengembangan kota mandiri.
Sementara itu, developer baru—termasuk pemain asing—umumnya hanya menggarap proyek perumahan berskala kecil atau memilih berkolaborasi dengan pengembang besar.
“Keterbatasan lahan dan tingginya harga tanah menjadi tantangan utama bagi pendatang baru untuk bersaing di segmen township,” urainya.
Baca Juga: Segmen Atas Mendominasi, Perumahan Jabodetabek-Karawang Banyak Diminati End-User
Leads Property mencatat, beberapa township mapan yang dikelola pengembang ternama mulai mengalihkan fokus dari segmen menengah ke segmen hunian premium dan luxury.
Pergeseran ini dilakukan sebagai strategi untuk meningkatkan prestise dan citra kawasan township tersebut, di samping mengimbangi kenaikan harga lahan dan biaya konstruksi.
Di lain pihak, terang Martin, township yang dikembangkan jauh dari pusat Jakarta membutuhkan strategi berbeda.
Menurutnya, harga yang terjangkau dan perencanaan kawasan yang matang menjadi kunci untuk menarik perhatian, khususnya bagi pembeli rumah pertama (first-time home buyer).
Konsumen di segmen ini semakin selektif dan menilai berbagai faktor sebelum membeli rumah, seperti: ketersediaan fasilitas lengkap, ruang terbuka hijau dan lingkungan bebas polusi, transportasi umum yang baik, dan akses infrastruktur jalan.
“Township yang berhasil menghadirkan kualitas hidup lebih baik dibanding pusat kota diperkirakan tetap diminati oleh generasi muda,” terangnya.
Baca Juga: Nilai Kawasan Pengembangan Rumah Tapak di Jabodetabek Bisa Cepat Naik, Ini Syaratnya
Di sisi lain, kenaikan harga rumah yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan, membuat kawasan hunian terjangkau semakin bergeser ke wilayah pinggiran Jakarta.
Martin menerangkan, beberapa kawasan yang kini menjadi pusat pertumbuhan landed house terjangkau berada di Barat Jakarta (Tangerang dan Kabupaten Bogor), yakni: Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo.
Di wilayah-wilayah tersebut, pengembang masih dapat menawarkan harga lebih kompetitif berkat ketersediaan lahan yang lebih murah.
Namun, untuk menjaga harga tetap terjangkau, ukuran rumah cenderung diperkecil, meski biaya total yang dikeluarkan relatif tidak berubah signifikan dibanding beberapa tahun sebelumnya.
Di samping itu, tren baru juga muncul dari sisi perilaku konsumen, di mana generasi muda—terutama profesional urban—semakin mempertimbangkan opsi menyewa dibanding membeli rumah.
Fenomena ini dipicu oleh beberapa faktor, seperti: harga rumah yang meningkat cepat, tuntutan mobilitas tinggi, fleksibilitas gaya hidup, kedekatan lokasi kerja di Jakarta, serta efisiensi waktu dan biaya transportasi.
“Menyewa hunian di pusat kota dianggap lebih praktis dan ekonomis bagi mereka yang bekerja di Jakarta dan kawasan bisnis sekitarnya,” pungkas Martin Samuel Hutapea.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
